Розмір оренди за земельний пай повинен бути не нижче за 3 % від вартості земельного паю


Розмір оренди земельної діляки не може біти менше 3На даний момент значна частка земель, які використовуються сільськогосподарськими виробниками є орендованими землями. В свою чергу, серед орендованих земель найбільшу частку займають земельні частки (паї), які орендуються господарствами у їх власників.

Власниками таких земельних часток (паїв) виступають фізичні особи, що свого часу отримали сертифікат на земельний пай. Це колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств, акціонерних товариств та сільськогосподарських кооперативів, створених на базі колгоспів чи інших сільськогосподарських підприємств.

При укладанні договору оренди з власником земельної части (паю) орендар керується поряд із загальними нормами законодавства, які регулюють орендні правовідносини, також вимогами Указу Президента України від 02.02.2002г. № 92/2002 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників». На сьогоднішній день Указ встановлює, що розмір оренди повинен бути не нижче 3% від вартості земельної частки (паю).

Територіальні органи Антимонопольного комітету України щорічно здійснюють моніторинг ринку оренди земельних ділянок, часток (паїв) з метою виявлення порушення прав орендодавців, в тому числі при встановленні розміру орендної плати. При виявленні розміру орендної плати нижче встановленого Указом мінімуму, територіальні органи АМК залучають орендарів (сільськогосподарські підприємства) до відповідальності за порушення антимонопольного законодавства згідно з п. 2 ч. 1 ст. 50 Закону України «Про захист економічної конкуренції» від 11.01.2001г. № 2210-III.

Штрафні санкції за вказане вище порушення можуть досягати 10% доходу (виручки) сільськогосподарського господарства за останній звітний рік, що передує року, в якому відбувається накладення штрафу (абз. 1 ч. 2 ст. 52 Закону України «Про захист економічної конкуренції»).

То як же органи АМК визначають межі ринку послуг і монополіста?

Адже законодавство не передбачає якогось конкретного переліку можливих ринків товарів / послуг, а також чіткого порядку визначення меж ринків.

Стосовно до досліджуваних орендних правовідносин органи АМК:

– виділяють ринок послуг з придбання в оренду земельних паїв; кордонами такого ринку, на думку АМК, є територія, у межах якої розміщені орендовані сільськогосподарським підприємством земельні частки (паї), тобто межі відповідних міських, сільських та селищних рад;

– характеризують договірні відносини оренди земельних часток (паїв) як такі, де істотні умови договору визначаються саме орендарем (сільськогосподарським господарством), а не орендодавцем, як при оренді земель державної чи комунальної форми власності;

– вважають, що у власників земельних часток (паїв) немає можливості для альтернативного збуту послуг з придбання в оренду земельних часток (паїв) іншим сільськогосподарським господарством, крім тих, основні потужності (інфраструктура) яких розміщені поблизу орендованих земельних часток (паїв);

– розглядають кожне підприємство-орендаря, яке здійснює свою сільськогосподарську діяльність на земельних частках (паях), придбаних в оренду, як суб’єкта, який має ознаки монопольного, тобто домінуючого становища на ринку послуг з оренди земельних часток (паїв) у межах території їх розміщення.

Враховуючи все вищезазначене, у випадку встановлення орендної плати у розмірі менше 3%, як передбачено Указом Президента, розглядається органами АМК, як зловживання орендарем своїм монопольним становищем, що може призвести до порушення прав орендодавців – фізичних осіб.

Чи завжди прав АМК?

Не заглиблюючись у питання наявності у суб’єкта господарювання ознак монопольного становища (оскільки це має вирішуватися в кожному конкретному випадку), звертаємо увагу, насамперед, на наступне:

– положення Указу поширюються тільки на договори, де орендодавцем виступає фізична, а не юридична особа, власника земельних ділянок, земельної частки (паю);

– вимоги Указу не поширюються на оренду земель державної та комунальної форми власності;

– існує позиція, що положення Указу носять рекомендаційний характер. Така позиція викладена в листах Державного комітету із земельних ресурсів України від 20.10.2003г. № 1417-2-Ко1291 / 6647, постанові Верховного суду України від 25.06.2011г. у справі № 6-17цс11;

– має місце судова практика, яка обмежує сферу дії Указу Президента – положення Указу поширюються тільки на ті договори оренди, які були укладені в період його дії, але не до вступу Указу в силу.

При цьому чинне земельне законодавство прямо вказує, що конкретний розмір орендної плати за землю вказується у договорі та може бути змінено лише за згодою сторін (абз. 4 ч. 1 ст. 15 і ч. 2 ст. 23 Закону України «Про оренду землі» від 06.10 .1998г. № 161-XIV). Тобто у момент складення договору оренди його умови повинні відповідати чинним вимогам законодавства. У подальшому ж змінити розмір орендної плати, що встановлено сторонами у цих договорах можна тільки за згодою сторін. У самому Указі Президента відсутнє згадка про те, що його дія поширюється також на договори, які було укладено до набрання ним чинності. Отже, якщо договори були укладені до набрання чинності Указу (або змін до нього в частині мінімального розміру орендної плати) приводити їх у відповідність із Указом не потрібно.

Дана правова позиція підкріплюється судовою практикою (постанова Верховного суду України від 25.06.2011г. У справі № 6-17цс11, постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.04.2013г. У справі № 922/358/13-г, рішення Барвінківського районного суду Харківської області від 23.05.2013г. у справі № 611/541/13-ц.

Підводячи підсумок

Договори оренди земельних часток (паїв) приводяться у відповідність з Указом Президента «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» за таких умов:

– орендодавцем є фізична особа, яка є власником земельної ділянки, земельної частки (паю);

– договір оренди передбачає розмір орендної плати нижче встановленого Указом мінімуму, який діяв на момент укладення даного договору.

В такому випадку, слід перевірити, в який саме період був укладений договір. Можливі такі варіанти:

1) до набрання чинності Указом,

2) після набрання чинності Указом, на момент, коли ставка встановлювалася в розмірі від 1,5 до 2%,

3) після набрання чинності змін до Указу, коли мінімальна ставка розміру орендної плати була підвищена до 3%.

На момент укладення договору оренди його умови повинні відповідати чинним вимогам законодавства. Якщо після укладення договору оренди вимоги законодавства в частині визначення розміру орендної плати зазнали змін, подальша зміна умов договору можлива лише за згодою сторін, а вимоги органів АМК про приведення його у відповідність з Указом є необґрунтованими. Це означає, що в разі необгрунтованих вимог АМК про приведення у відповідність договорів оренди суб’єкту господарювання слід обов’язково надати в органи АМК письмові заперечення з обгрунтуванням своєї позиції по спірних договорах. А в разі прийняття органами АМК рішення про притягнення суб’єкта господарювання до відповідальності та накладення на нього штрафу, оскаржити таке рішення в судовому порядку.

Поделиться в соц. сетях

Share to Google Plus
Share to MyWorld

Ваш e-mail: *
Ваше ім"я: *